Accueil > Astuces > Les 5 points essentiels de l’investissement locatif

Les 5 points essentiels de l’investissement locatif

par | 8 Juil 2019

Investir dans l’immobilier est un excellent moyen de préparer son avenir mais aussi de générer des revenus dit « passif » si vous décidez de mettre vos biens à la location. Mais l’investissement locatif est une démarche importante et parfois effrayante au départ. Nous vous donnons l’essentiel de ce que vous devez savoir avant de vous lancer dans l’aventure !

Les taux d’intérêt en 2019

L’immobilier est actuellement le seul actif qui vous permet de vous bâtir un patrimoine financé à crédit sans apport personnel. Les taux d’intérêt bancaire actuels sont très attractifs et incite à investir dans l’immobilier plus que jamais. Compris entre 1,4% et 2% (pour un crédit de 150 000€ sur 20 ans pour une personne d’une trentaine d’année), ils n’ont jamais été aussi bas. Un investissement immobilier bien opéré vous permettra alors de rembourser vos mensualités de crédit (voir d’avantage) pendant toute la durée du prêt et ainsi profiter échéance du remboursement, d’un revenu supplémentaire améliorant votre niveau de vie.

Investissement : Le choix d’un bon placement

Le rendement locatif brut (ou rapport locatif brut) est le rapport entre l’investissement financier réalisé et les loyers annuels générés. Par exemple, si vous acheter un appartement pour 160 000€ qui vous rapporte chaque mois 700€ (ou 8 400€/an) vous obtiendrez un rendement locatif de 5,25% brut/an. Les rendements locatifs sont généralement compris entre 2% et 7% et varie grandement en fonction des villes et de l’environnement du bien. La moyenne française est de 5,9% de rendement brut tandis qu’à Aix-en-Provence elle est de 4,80% et 6,21% à Marseille.

Il est établi que les petites surfaces (studio ou T2) ont des rendements locatifs plus intéressants mais implique un turnover plus important entre les locataires. Il y a donc plus de risque d’avoir de la vacance locative (période sans locataire et donc sans revenu locatif) et une recherche de nouveaux locataires plus fréquentes (les petites surfaces sont souvent ciblées par les étudiants ou jeunes couples qui sont très mobiles à l’instar des familles qui posent leurs valises sur du plus long terme.

Cibler l’environnement pour votre investissement

Un des critères les plus important dans l’investissement immobilier, c’est l’environnement du bien.  Une agglomération ou un quartier recherché minimisera la vacance locative. Par exemple, un appartement situé en centre-ville d’Aix-en-Provence pourra être loué à un étudiant pendant l’année scolaire puis en location saisonnière sur la période estivale. Il est donc important de se renseigner auprès d’un professionnel de l’immobilier local pour vous conseiller sur votre projet d’investissement.

Affiner sa rentabilité

Savoir calculer sa rentabilité brute est un bon début mais s’en contenter risque de vous apporter de mauvaises surprises. En effet, elle ne prend en compte que le coût d’achat du bien (Prix d’achat + frais de notaire + frais d’agence + travaux) et les revenus locatifs bruts (sans les charges). De ce fait, un rendement locatif brut de 7% sera plus faible en réalité.

Pour avoir une idée plus précise de la rentabilité réelle (ou nette) de votre investissement, vous devez notamment prendre en compte dans vos revenus locatifs :

  • La vacance locative
  • Les travaux d’entretien (pour maintenir le bien en bon état)
  • Les charges d’exploitation (travaux de copropriété, gérance, assurance, comptabilité, taxe foncière, etc.)
  • Impôt sur les revenus fonciers

Vous aurez alors un revenu locatif plus réaliste qui vous permettra de choisir le projet le plus intéressant.

Choisir son régime d’imposition

Votre régime d’imposition est un choix déterminant dans votre projet et varie selon le type de location.

Si vous faites une location vide, vous dépendez de la fiscalité des revenus fonciers. En revanche, si vous louez meublé, vous dépendez de la fiscalité des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ensuite, votre régime fiscal dépend de votre statut : loueur meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).

Si vous êtes en location vide, vos impôts seront calculés directement sur vos revenus fonciers et payés par acompte par rapport aux revenus de l’année précédente.

Si vous êtes en location meublée, vous pouvez choisir d’être imposé au régime forfaitaire appelé aussi micro-BIC (imposition sur 50% des loyers perçus) ou au régime réel (imposition sur les loyers après déduction des charges et amortissements). Le paiement s’effectue également par acompte.

Le régime LMNP au réel est souvent vu comme le plus avantageux aujourd’hui de par la possibilité de créer de la charge déductible des impôts et d’y comprendre l’amortissement du bien.

Poursuivez votre lecture 

Estimation : ne vous fiez pas au m2

Estimation : ne vous fiez pas au m2

Estimation : ne vous fiez pas au m2 En immobilier résidentiel, on utilise par réflexe le prix du m2 habitable comme référence absolue pour déterminer un prix de vente. On utilise la moyenne de référence et les indices des prix de son secteur...

Séquestre : de quoi s’agit-il ?

Séquestre : de quoi s’agit-il ?

Séquestre : de quoi s'agit-il ? Lors de la signature du compromis de vente chez un notaire, l’acquéreur verse une somme d’argent sur un compte séquestre pour « sceller » son engagement d’acquérir et réserver le bien. La somme varie de 5 à 10% du...

Home staging, la solution ultime

Home staging, la solution ultime

La solution pour vendre vite et bien : Le home stagingVous souhaitez mettre votre bien en vente ou vous l’avez peut-être déjà mis mais rien ne se passe depuis 3 mois. Posez-vous une question essentielle : « En l’état, est-ce que mon bien peut plaire...

Aucun commentaire

Envoyer le commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *