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Estimation : ne vous fiez pas au m2

par | 28 Nov 2019

En immobilier résidentiel, on utilise par réflexe le prix du m2 habitable comme référence absolue pour déterminer un prix de vente. On utilise la moyenne de référence et les indices des prix de son secteur disponibles sur internet. Même s’il reste très utile pour se positionner sur un marché (secteur, type de bien, caractéristiques, etc.) il n’est, cependant, pas suffisant pour établir le prix d’un bien. Comme vous le savez, chaque bien est unique et le réduire à une simple moyenne sectorielle serait une erreur et conduirait à un prix faussé qui ne reflèterait pas la réalité du marché.

Mais à quelle référence se fier ? À quoi sert ce prix du m2  ? À-t-il toujours la même valeur ? On fait le point avec vous sur ce qu’il faut savoir pour déterminer le prix réel d’un bien immobilier.

Quelle est la meilleure référence ?

Il existe une multitude de baromètres disponibles sur internet pour vous aider à estimer le prix de votre bien ou simplement vous donner une tendance de marché (Meilleursagents, Seloger, PaP, Efficity, etc.). Mais vous avez souvent peu d’informations sur la source de ces données ou encore de la date de mise à jour de leur base. Nous ne pouvons donc pas être certain que le prix donné sur tel ou tel site (souvent différent de l’un à l’autre) puisse être exacte. Si l’on prend les quatre baromètres les mieux référencés sur Google, on s’aperçoit que pour un prix au m2 d’une maison à Aix-en-Provence, on peut avoir une différence de plus de 16 % entre certains. Un écart considérable qui rend la fiabilité de la recherche plus qu’abstraite.

Le meilleur moyen d’avoir un maximum de données fiables et à jour est d’accéder à la base de données des notaires qui est disponible en ligne. Cette base est alimentée directement par les notaires de France et donne les prix de vente (net vendeur) tel que mentionné sur les actes authentiques.

Même si le détail des biens vendus reste incomplet, il permet de se faire une bonne idée du marché en comparant les biens similaires au vôtre.

L’utilité du prix au m2

Bien que l’utilisation de cet indice est critiquable selon l’utilisation qui en est faite, il n’en demeure pas moins utile de l’appliquer lorsque la source est bien définie, à jour et suffisamment riche en données.

Si vous effectuez une recherche à partir d’un site tiers, ne citant pas ses sources, mise à jour en 2017 et répertoriant uniquement les ventes enregistrés sur sa base de données, il y a peu de chance que vous soyez dans le vrai.

En revanche, si vous établissez un tableau des dernières ventes récentes, diffusés par immobilier.statistiques.notaires.fr, en conservant les ventes similaires à votre bien et sur le même secteur. Si la quantité de résultat est suffisante, vous pouvez avoir une bonne idée du positionnement à avoir pour votre bien.

En résumé, ce prix au m2 ne vous donnera pas, à lui seul, le prix de votre maison, mais la tendance du marché sur lequel votre bien se situe.

La valeur du mest-elle variable ?

Il serait facile de penser qu’un mètre carré à une valeur fixe puisqu’elle est présentée ainsi. Mais cette règle limitante ne prend pas en compte certains aspects essentiels de l’évaluation immobilière. Premièrement, la valeur de deux biens identiques peut être différent d’une rue à l’autre (surtout en agglomération). Cela s’explique, entre autre, par l’exposition aux nuisances, à la qualité du voisinage, à l’orientation géographique, aux infrastructures publiques et aux projets urbains prévus sur le secteur.

Ensuite, il est impératif de considérer l’utilité d’un mètre carré au vu de la surface totale du bien. Dans un appartement de 20 m2, chaque mètre carré est utile et exploitable pleinement par le propriétaire. La valeur du mètre carré sera alors constante, c’est pour cela que les petites superficie présentent toujours un prix au m2 plus élevé que les grandes superficies.

En revanche, un appartement de 170 m2 aura une valeur moyenne au m2 plus faible car l’utilité des 30 ou 40 derniers mètres carrés sera moindre même pour une famille avec deux enfants.

Quels critères retenir pour évaluer le prix de son bien ?

Comme nous le disions en début d’article, chaque bien est unique, ne serait-ce que par son emplacement. En effet, chaque bien a un emplacement qui lui est propre, que ce soit le terrain d’une maison ou l’étage et l’orientation d’un appartement. Nous avons vu qu’un prix au m2 est une base d’évaluation, mais ne saurait être suffisante pour déterminer un prix de vente. Il convient d’intégrer des caractéristiques propres au bien, mais aussi propres à son environnement pour une valorisation à la hausse comme à la baisse.

Avant de vous dresser une liste des principaux éléments à retenir dans l’estimation, il faut garder en tête que l’importance d’une caractéristique n’est rattaché qu’aux personnes. Une vue dégagée, une orientation sud ou un axe commerçant à proximité peut être essentiel pour une personne et sans intérêt particulier pour une autre. 

1. L’emplacement du bien

Il parait admis que la localisation du bien est l’élément le plus impactant dans la détermination du prix, c’est d’ailleurs le critère décisif dans l’élaboration d’un prix au m2. En effet, chaque ville, quartier, voir même rue propose un environnement particulier qui confère aux propriétaires une certaine qualité de vie. On peut retenir :

  • la proximité des transports en commun
  • La proximité des commerces et établissements publics
  • La qualité des constructions environnantes
  • Les espaces verts
  • L’entretien du secteur

Cet emplacement fait aussi référence à la position du bien en lui-même. On regarde alors son orientation par rapport au soleil, le vis-à-vis, l’étage si c’est un appartement et la vue proposée.

2. L’optimisation du bien

Quand on parle d’optimisation d’un bien on regarde essentiellement sa surface et l’exploitation qui en est faite. Un bien de 100 m2 correctement optimisé peut-être mieux valorisé qu’un bien de 120 m2 dont la surface est sous-exploitée.

La distribution des pièces est donc essentielle dans l’appréciation de la valeur. Si un bien propose de grands couloirs, des angles morts dans les pièces principales, de petites pièces inutiles et autres recoins, vous n’aurez pas réellement la totalité de la surface indiquée à exploiter. 

L’importance de ce critère tient aussi au nombre de chambre(s) disponible au vu de la superficie proposée. Un T3 de 70 m2 aura plus de valeur qu’un T2 car l’exploitation de la surface sera meilleure pour davantage de profils acquéreurs, ce qui suscitera une plus grande demande et donc un meilleur prix.

3. La construction du bien

Pour juger de la valeur d’un bien, on regarde avec attention l’état général du bien, l’année de construction, le type de matériaux utilisés, etc. Ce sont des indicateurs capitaux, car ils définissent le vieillissement du bien et permettent d’évaluer le coût d’entretien de celui-ci. Un appartement construit fin XIXe sera de bien meilleure qualité dans l’ouvrage avec de belles surfaces bien exploitées en comparaison d’un appartement construit en 1950 avec des matériaux peu coûteux et peu esthétique (il fallait construire vite en période d’après-guerre pour reloger la population).

Cette différence se ressentira donc sur la valeur vénale du bien.

Sachez également qu’un bon DPE valorise également un bien car il atteste d’une faible consommation énergétique et donc d’un coût réduit dans vos charges habituelles.

4. Les particularités du bien

Enfin, la valeur de votre bien peut varier à la hausse s’il propose un élément rare dans le secteur ou au contraire, à la baisse s’il ne propose pas un élément généralement présent chez vos voisins. C’est le cas d’une piscine, un jardin, un balcon, un parking, un WC séparé, etc.

Plus cet élément est difficile à trouver aux alentours, plus votre bien suscitera l’intérêt et son prix en sera rehaussé.

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